5-3 不動産に関する法令（都市計画法・建築基準法）

1. 建築基準法の絶対暗記ポイント

建物を建てる際の基本的なルールです。

① 建蔽率（けんぺいりつ）

敷地面積に対して、「建物を真上から見たときの面積（建築面積）」がどれくらいの割合を占めているかを示す制限です（火災の延焼防止等のため）。

• 公式: 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
• 緩和措置（建蔽率がオマケされる）:
  • 角地（特定行政庁が指定した角地）: ＋10％
  • 防火地域内で耐火建築物を建てる場合: ＋10％（※建蔽率80%の地域の場合は制限がなくなり100%になる）

② 容積率（ようせきりつ）

敷地面積に対して、「建物の各階の床面積の合計（延べ面積）」がどれくらいの割合を占めているかを示す制限です。

• 公式: 延べ面積 ÷ 敷地面積 × 100

③ 道路に関する制限（接道義務とセットバック）

• 接道義務: 建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
• セットバック: 道路幅員が4m未満の場合、道路の中心線から2m後退（セットバック）した線を境界線とみなす措置です。
  • 超重要: セットバックにより後退した部分は、建蔽率や容積率を計算する際の「敷地面積」に算入することはできません。

2. 都市計画法

都市計画区域は、市街化を進める区域と抑制する区域などに分けられます。

3. 用途地域

用途地域は、建てられる建物の種類や用途を制限する制度です。

• 住居系、商業系、工業系に大きく分かれます。
• 第一種低層住居専用地域では、低層住宅の良好な住環境を守るため、建物用途が厳しく制限されます。
• 工業専用地域には、住宅を建てることができません。

4. 農地法

農地を売買したり、農地以外の用途に転用したりする場合は、農地法の許可または届出が必要です。