5-5 不動産の譲渡にかかる税金

1. 譲渡所得の計算と区分

土地や建物を売った時の利益（譲渡所得）には、他の所得とは分けて税金が計算されます（申告分離課税）。

税率は、不動産の「所有期間」によって大きく変わります。

• 短期譲渡所得（税率が高い：約39％）: 所有期間が5年以下
• 長期譲渡所得（税率が安い：約20％）: 所有期間が5年超

💡 超重要：所有期間の判定日 売却した日ではなく、「譲渡した年の1月1日時点」で5年を超えているかどうかを判定します。

2. 居住用財産の3,000万円特別控除（マイホームの特例）

マイホーム（居住用財産）を売却して利益が出た場合、その利益から最大3,000万円を差し引くことができる強力な特例です。

• 要件:
  • 所有期間の要件は「なし」（短期間で売っても適用されます）。
  • 配偶者や親、子などの「特別な関係にある者」への売却には適用されません。
  • 原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

3. 居住用財産の軽減税率

所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、一定要件を満たすと長期譲渡所得の税率が軽減されます。

• 3,000万円特別控除と併用できます。
• 所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で判定します。

4. 特定居住用財産の買換え特例

マイホームを売って新たなマイホームに買い換える場合、一定要件を満たすと譲渡益への課税を将来に繰り延べることができます。

• 税金が免除される制度ではなく、課税の繰延べです。
• 3,000万円特別控除とは原則として選択適用です。

5. 空き家に係る譲渡所得の特別控除

相続により取得した一定の空き家を売却した場合、要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。