5-1 不動産の見方（登記と価格）

1. 不動産の登記記録（登記簿）

不動産（土地・建物）の物理的状況や権利関係を記録したものです。法務局（登記所）で誰でも交付を受けられます。

• 表題部（ひょうだいぶ）: 不動産の「物理的状況」（所在、地番、地目、地積、建物の構造や床面積など）が記載されます。
• 権利部（けんりぶ）: 不動産の「権利関係」が記載されます。
  • 甲区（こうく）: 所有権に関する事項（所有者の住所氏名、差押えなど）
  • 乙区（おつく）: 所有権以外の権利に関する事項（抵当権、賃借権など）

💡 超重要ポイント：公信力なし 登記記録には「公信力」がありません。つまり、登記記録を信じて取引をしたとしても、その登記が間違っていた場合（真の所有者ではなかった場合など）、法的に保護されない可能性があります。

2. 不動産の価格（一物四価）

1つの土地に対して、目的別に4つの異なる価格が設定されています。

3. 登記と対抗力

• 不動産の所有権は、登記がなくても当事者間では有効に移転します。
• ただし、第三者に自分の権利を主張するには、原則として登記が必要です。これを対抗力といいます。
• 登記には公信力がないため、登記内容を信じて取引しても、真の権利者でない場合は保護されないことがあります。

4. 鑑定評価の基本

• 取引事例比較法: 似た不動産の取引事例と比較して価格を求める方法。
• 原価法: 再調達原価から減価修正して価格を求める方法。
• 収益還元法: 将来得られる収益をもとに価格を求める方法。賃貸不動産の評価で重要です。