1-6 資金計画（住宅ローン）

この節でできるようになること

• 住宅取得に必要な総資金を、物件価格だけでなく諸費用・予備資金まで含めて考えられる
• 元利均等返済と元金均等返済を、返済額・総利息・初期負担で比較できる
• 固定金利・変動金利を、金利上昇リスクと家計余力から判断できる
• 繰上返済の期間短縮型と返済額軽減型を使い分けられる
• 住宅資金と教育資金が重なる家庭の資金不足を発見できる

制度基準日：2026年4月1日現在。住宅ローン控除、フラット35、教育ローン等の金利・限度額・適用条件は変更されます。試験では法令基準日と問題文の条件を優先してください。

1. 住宅購入では物件価格以外の資金も必要

住宅取得資金は、次のように分けて考えます。

• 土地・建物の購入代金
• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローン事務手数料・保証料
• 火災保険・地震保険
• 不動産取得税など
• 引越し・家具・修繕費
• 購入後も残す生活予備資金

ケース

Aさんは預金600万円をすべて頭金へ使い、3,500万円の住宅を購入しようとしています。しかし、諸費用250万円、引越し費用50万円、生活予備資金180万円が必要です。

頭金に使える上限は、

600万円 － 250万円 － 50万円 － 180万円 ＝ 120万円

です。

預金600万円を全額頭金にすると、購入直後の病気・失業・修繕に対応できません。頭金を増やすことだけが正解ではなく、購入後の流動性を残す必要があります。

2. 返済負担率だけでなく将来の支出を見る

金融機関が融資可能と判断する金額と、家計が安全に返せる金額は同じではありません。

返済負担率は一般に、

年間返済額 ÷ 年収 × 100

で確認します。

計算例

年収600万円、年間住宅ローン返済額120万円なら、

120万円 ÷ 600万円 × 100 ＝ 20％

です。

ただし、同じ20％でも、子ども2人の大学進学が近い家庭と、教育費負担がない家庭では余裕が異なります。キャッシュフロー表で将来の資産残高まで確認します。

3. 元利均等返済と元金均等返済

4. 元金均等返済の計算

借入額2,000万円、返済期間20年、毎月返済とします。利息を除く毎月の元金返済額は、

20,000,000円 ÷（20年 × 12か月）

＝ 20,000,000円 ÷ 240回

＝ 約83,333円／月

初年度に返済する元金部分は、

20,000,000円 ÷ 240回 × 12回 ＝ 1,000,000円

です。

実際の毎月返済額には、残高に応じた利息が加わります。残高が減るにつれて利息も減るため、元金均等返済の毎月返済額は徐々に少なくなります。

よくある誤り

• 「元金均等」を「元金と利息の合計が一定」と読む
• 初年度返済額を元金部分だけで答える
• 元利均等と元金均等で、同条件なら総利息が同じと考える

5. 元利均等返済の考え方

元利均等返済では、元金と利息を合わせた毎回返済額が原則一定です。

返済初期は残高が大きいため、返済額に占める利息の割合が大きく、元金の減り方は遅くなります。後半は残高が減るため、利息部分が小さくなり、元金部分が増えます。

試験で見るポイント

• 毎回返済額：元利均等が一定、元金均等は減少
• 総利息：同じ借入額・金利・期間なら元金均等が少なくなりやすい
• 初回返済額：元金均等の方が大きくなりやすい

6. 固定金利と変動金利

ケース：変動金利を選べる家計か

Bさんの返済額は現在月10万円ですが、毎月の家計余力は1万円しかありません。金利上昇により返済負担が増えると、すぐ赤字になります。

変動金利を選ぶ場合は、

• 金利上昇時の返済額
• 教育費など将来支出
• いつでも繰上返済できる余裕資金
• 収入減少時の耐久力

を確認します。現在の金利が低いことだけで選びません。

7. フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する、全期間固定金利型の住宅ローンです。

代表的な特徴は次のとおりです。

• 借入時に返済終了までの金利が確定する
• 一定の住宅技術基準等がある
• 保証人や保証料が不要とされる仕組み
• 融資率、住宅性能、子育て世帯等に応じた金利引下げ制度が設けられる場合がある

金利、融資率、年齢、床面積、技術基準などは改定されるため、具体的数字は年度の公式条件を確認します。

8. 繰上返済

繰上返済は、毎月返済とは別に元金の一部を早く返す方法です。元金が早く減るため、将来の利息負担を軽減できます。

使い分け

• 総利息をできるだけ減らしたい：期間短縮型
• 毎月の家計負担を下げたい：返済額軽減型

注意

繰上返済後に預金がほとんど残らない場合、病気や失業時に高金利の借入れが必要になることがあります。利息軽減額と生活予備資金を比較します。

9. 借換え

現在の住宅ローンを、新しい住宅ローンで返済し直すことを借換えといいます。

借換えの効果は、金利差だけでなく、次の費用を含めて判断します。

• 融資手数料
• 保証料
• 抵当権抹消・設定の登記費用
• 司法書士報酬
• 印紙税等

判断式

借換えによる将来返済額の減少 － 借換え諸費用

が十分にプラスかを確認します。

10. 団体信用生命保険

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンの債務者が死亡・高度障害等の所定状態になった場合、保険金でローン残高を返済する仕組みです。

保障範囲は契約により異なります。がん、三大疾病、就業不能等の特約は、対象状態、待期期間、免責条件を約款で確認します。

「病気になればすべての住宅ローンが必ずゼロになる」という説明は誤りです。

11. 住宅ローン控除との関係

住宅ローン控除は所得税の税額控除であり、借入方法だけでなく、入居年、住宅性能、床面積、所得、借入期間などの条件があります。

制度は年度改正の影響を強く受けるため、この節では固定数字を永久ルールとして扱いません。税制の詳細は次の教材で確認します。

• 税額控除

繰上返済で返済期間が要件を下回ると、住宅ローン控除へ影響する場合があります。利息だけでなく税制も確認します。

12. 教育資金との重なり

住宅ローン返済中に教育費のピークが来る家庭は多くあります。

総合ケース

• 住宅ローン年間返済：120万円
• 現在の年間貯蓄：80万円
• 5年後から大学費用：年間150万円
• 5年後に見込む年間貯蓄：90万円

大学費用が始まると、単純計算で、

90万円 － 150万円 ＝ 60万円の年間不足

が生じます。住宅購入時に返済可能でも、教育期に資金不足になるため、購入額、返済期間、教育積立、奨学金・教育ローンの利用時期を事前に設計します。

教育ローンや奨学金の限度額、金利、所得要件は変更されるため、日本政策金融公庫や日本学生支援機構の最新情報を確認します。

13. 住宅ローン問題の判断手順

1. 物件価格と諸費用を分ける
2. 頭金を出した後の予備資金を確認する
3. 借入額、金利、期間、返済方法を確認する
4. 毎月返済額だけでなく総利息を比較する
5. 金利上昇時の負担を確認する
6. 教育・退職まで含むキャッシュフローを確認する
7. 繰上返済・借換えの諸費用と税制を確認する

14. 試験で狙われる誤答パターン

• 元利均等と元金均等の特徴を逆にする
• 変動金利なら返済額が絶対に変わらないとする
• 期間短縮型と返済額軽減型の効果を逆にする
• 借換え費用を無視する
• 預金全額を頭金に使うことを常に有利とする
• 団信の保障を契約条件なしに断定する
• 住宅ローン控除を恒久・無条件の制度とする

15. 学習のつながり

• 前の教材：企業年金と個人年金
• 章の最初へ：FPの基礎と関連法規
• 関連教材：ライフプランニングの手法
• 対応問題：第1章の練習問題
• 復習カード：第1章の知識カード

16. 公式確認先

• 住宅金融支援機構「フラット35」
• 国税庁「住宅借入金等特別控除」
• 日本政策金融公庫「国の教育ローン」
• 日本学生支援機構

金利・限度額・税制期限は年度敏感情報です。試験年度の公式資料を確認してください。