5-6 不動産の有効活用と投資指標

1. 不動産の有効活用方式

自分が持っている土地を活用する手法として、以下の方式の特徴が問われます。

• 等価交換方式: 土地の権利の一部と、ディベロッパーが建てたマンションなどの建物の一部を等価で交換する方式。地主は建設資金を負担せず（自己資金ゼロ）に建物を取得できます。
• 建設協力金方式: 出店予定のテナント（コンビニやスーパーなど）から建設資金を借り受けて建物を建設し、その建物をテナントに賃貸する方式。
• 事業受託方式: 土地の所有権は地主のままで、建物の企画・設計・建設・管理などをすべてディベロッパーに任せる方式。地主は建設資金を自分で調達する必要があります。
• 定期借地権方式: 土地に定期借地権を設定して地代を受け取る方式。一定期間後に必ず土地が返還されるため、将来的に土地を取り戻したい場合に向いています。

2. 不動産の投資利回り

• 表面利回り: 経費を考慮しない利回り。 年間収入 ÷ 投資総額 × 100
• 実質利回り: 経費を差し引いた、より現実的な利回り。 (年間収入 － 年間経費) ÷ 投資総額 × 100

3. 不動産投資の採算指標

• NOI利回り: 純収益（NOI）を投資額で割って求める利回り。
• NPV法: 将来の収益を現在価値に割り引き、投資額との差額で投資判断する方法。
• IRR法: 投資から得られる収益の内部収益率で投資判断する方法。

4. 不動産証券化

• J-REIT（不動産投資信託）: 投資家から集めた資金で不動産に投資し、賃料収入や売却益を分配する商品。会社型（投資法人）の仕組みが用いられます。
• 少額から不動産投資ができ、証券取引所に上場しているJ-REITは、上場株式と同様に市場で売買でき、売買単位や注文方法も株式と同じです。
• 税金面の特徴: 利益の90％超を分配するなど一定の要件を満たすと、J-REIT（投資法人）は法人税が実質的に課されません。そのため配当（分配金）の額が大きくなりやすい一方、J-REITの分配金は税法上「配当所得」に区分されますが、配当控除の対象には「なりません」（出題頻度が高い注意点）。
• 上場株式と同様に配当金課税方式（申告分離課税・総合課税・確定申告不要制度）を選択できます。
• リスク：不動産価格の変動、金利変動、空室リスク、災害リスク、上場廃止リスクなど。

5. 有効活用方式の比較